云霄县人民政府关于印发云霄县用地扩容增效（低效用地再开发）行动实施方案的通知

云霄县用地扩容增效（低效用地再开发）行动实施方案

为继续推进用地扩容增效专项行动，巩固已取得成效，结合贯彻落实党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署和在超大特大城市积极稳步推进城中村改造而开展的低效用地再开发试点工作有关要求，探索创新节约集约用地举措，加快盘活利用全县低效用地，促进云霄经济高质量发展。为使专项行动有效开展，达到预期目标，特制定本实施方案。

一、工作范围和工作年限

（一）工作范围

1.截至2023年底，2022年开展的用地扩容增效专项行动以来尚未完成及新增的土地征迁、批而未供和闲置土地、供而少动项目。

2.我县开展的低效用地再开发试点工作确定的低效用地项目。

（二）工作年限

4年，2024年1月1日至2027年12月31日。

二、工作目标

综合运用行政、经济、法律等手段，完成一批土地征迁，盘活消化一批批而未供土地，清理处置一批闲置土地，促进开发利用一批供而少动和低效利用项目，确保土地征迁、批而未供、闲置土地、供而少动、低效用地等清理处置到位，从根本上扭转全县土地利用低效被动局面，实现产业空间再增加、产能再扩大、实体经济再发展目标。

（一）用地扩容增效专项行动。2024年完成60%处置任务。

（二）低效用地再开发试点工作。2024年完成20%处置任务；2025年完成30%处置任务；2026年完成30%处置任务；2027年完成20%处置任务。

三、工作原则

（一）依法依规原则。按程序工作，按规定认定，按法律法规处置。

（二）突出重点原则。全面处置，抓大带小，整体推进，不留死角。

（三）以用为先原则。一地一策，分类处置，促进利用。

（四）属地为主原则。县政府统一组织，各乡镇（开发区）领导负责。

四、认定标准

（一）土地未完成征迁认定标准。项目用地未达到以下“净地”条件，导致无法开工建设的：

1.已完成项目用地报批；

2.征地拆迁补偿落实到位；

3.没有涉及民事经济法律纠纷；

4.地块上没有他项权利障碍（如不存在高压电杆线迁移、河流改道、已发现文物保护单位迁移等相关问题）；

5.具备动工开发基本条件（如通水、通电、通路等）。

（二）批而未供土地认定标准。2024年1月1日之前省政府批准农转用未实施供地的新增建设用地。

（三）闲置土地认定标准。国有建设用地使用权人超过建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地为闲置土地。具有下列情形之一的，也认定为闲置土地：

1.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投入资金占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地。

2.国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书未约定、规定动工开发日期的，自国有建设用地使用权有偿使用合同生效、划拨决定书颁发之日起满2年未动工开发的建设用地。

3.通过法院司法拍卖竟得国有建设用地使用权后，原项目用地属未建设或已构成闲置土地的，竞得人未与自然资源部门重新约定土地动工开发日期，自拍卖成交裁定送达竞得人时之日起满1年未动工开发的建设用地；竞得人已与自然资源部门重新约定土地动工开发日期，超1年未动工开发的建设用地。

4.名词含义说明：（1）动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。（2）已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

（四）供而少动认定标准。已建未竣工，指已建三分之一以上，未完成全部建设并竣工；且已投资额25%以上，未完成全部投资的情况。

（五）低效用地认定标准。具体认定标准见附件3。

五、处置方式

（一）批而未供土地处置方式

1.属项目尚未落实明确的，各乡镇（开发区）需加大招商引资力度，6个月内对接新项目。

2.属土地征迁未结束的，各乡镇（开发区）需加大土地征迁力度，3个月内完成征地拆迁并形成“净地”，经相关部门核实确已完成征迁的，6个月内对接新项目。

3.属供地材料未办理完整的。应敦促、协助项目预申请单位抓紧办理供地手续有关材料，3个月内完成土地供应。

4.属规划调整情况的。由自然资源部门牵头，相关部门联动，及时补充、办理规划调整需要的材料，6个月内完成土地供应手续，对接符合规划项目。

5.属预申请单位未申请供地的。限期要求办理供地，3个月内未申请供地的，将该项目用地调整给需要使用土地的新项目，或取消农转批文。

6.实际已建但未办理供地手续或属边角地的。实际已建但未办理供地手续的用地，应敦促项目建设单位限时办理供地手续，3个月内未申请供地的，将按未经批准，非法占用土地行为，进行调查立案，根据相关法律法规进行处置。对道路绿化带、安全间距等代征地以及不能利用的边角地，确实无法按宗地单独供地的，可将《国有建设用地划拨决定书》核发给政府有关部门。

7.政府发展思路变化，不再按原规划供地的，应根据县政府工作的总体要求，按我县现行社会发展需要，对接相应项目。

（二）闲置土地处置方式

1.因政府及政府有关部门原因造成的闲置土地，可采取如下处置方式：

（1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年，期满仍未动工开发建设，属于造成闲置土地原因已消除的，按本方案处置方式中的的闲置土地处置方式第2点规定处置；属于造成闲置土地原因未消除的，可采取协议有偿收回的方式处置。

（2）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。

（3）协议有偿收回国有建设用地使用权。

（4）土地征迁未完成的，按本方案处置方式中的批而未供土地处置方式第2点规定执行。因政府相关部门原因造成土地闲置的，相关部门需采取有效措施，自处置方案批准之日起6个月内协助国有建设用地使用权人开工建设。

2.因企业自身原因造成的闲置土地，采取如下处置方式：

（1）未动工开发满一年，未满二年的，由县自然资源主管部门报经县政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；也可由企业在届满二年前不少于60日向自然资源局提出申请终止履行出让合同并退还土地，经报县政府批准后，自然资源局在扣除土地出让合同约定的定金的金额，并按照规定征缴土地闲置费后（出让或者划拨土地价款的20%），将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款或划拨价款退还给国有建设用地使用权人。

（2）未动工开发满2年的闲置土地，由自然资源管理部门依法报经县政府批准后，向土地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，依法无偿收回土地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人，抵押权人应配合处置。

（3）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投入资金占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，按本方案处置方式中的闲置土地处置方式第1点规定执行。

依法收回的闲置土地，纳入作为县政府储备土地，重新安排使用的，报经县政府批准后组织实施。

（三）供而少动处置方式

1.对未按期完成开发建设的，引导督促企业按要求开发建设，土地使用权人需在认定后6个月内动工开发建设，一年内应完成未开发建设和未完成投资部分60%以上，二年内全部完成开发建设和投资额。

2.企业没有能力或没有意愿继续投资的，可引进社会资本参与经营、或在不改变原有土地用途的前提下进行嫁接新项目，以上处置办法原则上由原引资单位提出申请，并做好兑现开发建设的相关承诺，经县政府审核同意后，在股权转让或不动产登记上予以支持。

（四）土地征收未完成问题处置方式

1.依据法定程序征收土地，确保土地征收程序合法。

2.足额准备征地拆迁补偿款，确保有关部门与被征地人签订征地补偿安置协议，及时支付征地拆迁补偿全额给被征地人，且被征地人全部签领。

3.加强征迁人员力量，讲究策略，先易后难，集中人员和时间逐一解决征迁难点和堵点。

4.对阻挠国家建设征收土地的，由县政府作出责令交出土地的决定，责令被征地人交出土地。被征地人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，仍拒不交出土地的，由县政府自期限届满之日起三个月内申请人民法院强制执行。

（五）低效用地处置方式

1.推动企业“退城入园”。原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

位于县城中心城区工业企业“退城入园”转型升级的，优先在工业园区内安排建设用地或协调租赁标准厂房。鼓励通过依法协商收回、协议置换、费用奖惩等措施，推动城镇低效用地腾退出清。

2.支持提容增效。在符合规划、安全生产前提下，原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，经县政府批准，不再增收土地价款，重新签订土地出让合同。

鼓励工业企业在现有用地上进行改扩建或拆旧建新，促进产业更新、提容增效，单个工业项目的容积率上限可提高至3.0。仓储物流项目容积率应不高于4.0。

3.支持多主体参与开发。在不改变土地用途的前提下，允许土地使用权人自主再开发，或以转让、入股、联营等方式开发，鼓励有实力的企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，促进整合利用。各乡镇（开发区）及相关部门可协助土地使用权人引入上市公司、行业龙头企业对低效工业企业开展兼并重组，以产权转让、资产置换等多种方式盘活有效资产，提升企业经营规模和抵御市场风险能力，加快企业转型升级。

4.支持分割转让。在符合国土空间规划、不改变土地用途的前提下，允许土地使用权人以分割转让等方式开发，盘活未利用土地。分割转让项目必须是企业已按出让合同约定支付全部土地价款，并取得不动产权属证书；涉及土地闲置、违法建筑的，已按有关规定处置完毕；涉及依法查封、共有权、抵押等情形的，应按规定征得相关单位或权利人同意，不存在权属争议；同时分割地块应具备独立分宗条件，属于权属界限封闭的独立权属地块，具有明确权利界限，由县自然资源部门根据原出让合同或划拨决定书，重新出具分割后的规划条件，双方按新规划条件开发建设。

5.支持出租土地。在不改变土地用途的前提下，允许土地使用权人以出租等方式开发，引进新项目，盘活未利用土地。

6.支持司法处置。司法查封项目，面积大，处置程序复杂，往往久拖不决，土地长期闲置不用，严重浪费土地资源，支持司法机关通过司法拍卖方式，转让被查封土地，唤醒沉睡土地。

7.善用司法手段。依据国有建设用地使用权出让合同违约责任约定，通过向法院起诉对开竣工时间违约的建设项目收取延迟开竣工违约金等司法手段，以促进建设项目完成开发建设。

8.积极参与土地收储。积极发挥土地收储调控土地市场、促进土地资源合理利用功能，针对法院司法拍卖用地，由县自然资源局积极与司法查封法院沟通联系，由县土地收储中心或县属国企参与竞买，在最适合时间以最低价格竞得拍卖土地，增加土地储备数量，再根据国土空间规划进行重新规划对接新项目。

9.鼓励产业转型升级。在符合国土空间规划和用途管制、不改变土地用途的前提下，允许土地使用权人调整产业结构，改变行业分类，激活企业生产能力。

10.支持使用“过渡政策”。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经县政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。

11.允许标准厂房分割办证。为利于企业融资贷款，加快项目开发建设，在不改变权属、建筑功能和土地用途的前提下，允许对权属清晰、具备产权分割条件的标准厂房，可按层、幢固定界限为基本单位进行分割，并办理楼盘表管理及不动产权证。分割后，可按规划指标取得共有土地使用权，不得改变工业用地的用地性质。土地出让合同对分割有特殊约定的，按约定执行。

12.允许大型项目分期建设。对大型项目允许规划设计、施工许可一步到位，工程建设分期实施，但单体建筑工程不得分期。分期建设促进企业根据自身经济实力和生产计划有序开发利用未用土地。

13.支持相邻工业用地统筹布局。相邻工业用地属同一业主的，在符合相关规划、安全要求、用地标准且不改变土地用途的前提下，经原审批机关批准，可将相邻宗地进行统筹布局、优化设计。

14.允许有条件免于追究违约责任。供而未动或少动项目尚未构成土地闲置、但已违反《土地出让合同》《招商协议》《项目履约监管协议》等约定的或经过法拍取得项目用地的，经县政府研究同意，可与企业重新签订项目履约监管协议；按新协议完成投资建设并生产的，可以免于追究原协议（合同）违约责任，以推动供而未动或少动的企业加快开发。

15.鼓励开发利用地下空间。鼓励企业利用自有工业（仓储）用地开发建设地下空间，增加建筑面积。其地下空间建设用地使用权可采用协议方式出让的，不再补缴土地价款，免收城市基础设施配套费，并可依法办理相关手续及申请地下空间建设用地使用权证。地下空间产权确权登记后，可抵押融资，增加企业建设资金，提高企业抗风险能力。

16.鼓励集中开发。允许市场主体以转让方式取得相邻多宗低效工业地块，经县政府批准后，进行并宗开发，统筹布局、优化设计，重新核定规划条件、变更土地出让合同、约定开工竣工时间。涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地的，可一并进行改造开发，经县政府批准，可以协议出让方式供地，但单宗零星土地面积原则上不超过3亩，且累计土地面积不超过并宗后总用地面积的10%。

17.鼓励增资扩产使用存量建设用地。对工业企业在原址增资扩建所需扩大用地，允许实行协议出让，通过“集体研究、专业评估、结果公示”的原则办理供地手续，出让价格按不低于国土资源部和我省规定的工业用地出让最低价标准，并参照周边工业用地招拍挂的市场价格评估确定。已取得海域使用权填海形成的工业项目用地，可以海域使用权证换发国有建设用地使用权证，不再缴纳土地出让金。

18.属“退城入园”确定范围内的工业项目，或因国土空间规划调整，项目用地性质发生变化，导致无法按原用途开发建设的工业项目，采用“一宗一策”原则，由项目所在乡镇（开发区）提出处置方案上报县政府批准后实施。

六、组织领导和责任分工

（一）组织领导

成立由县委常委、副县长任组长，分管县领导任副组长，相关单位负责人为成员的全县专项行动领导小组，下设非工业项目工作组、工业项目工作组、法规政策工作组和综合组，分别由相关县领导任小组长。

（二）保障措施

专项行动工作期间，凡不按规定接受处置的闲置土地、供而少动和低效利用项目，可采取以下措施，提高处置效果：

1.建立约谈整改机制。由自然资源局和项目引资单位约谈企业负责人，企业负责人需提出整改措施。

2.对项目开竣工时间、项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额、项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标违反《国有建设用地使用权出让合同》或其他约定的，按合同违约责任的约定收取违约金。企业未按期缴交的，则通过向法院提起司法诉讼，以司法手段追缴违约金。

3.建立重点清查机制。对拒不配合处置的企业，由税务部门对企业税收征管情况进行全面清查，跟踪监管到位。

4.建立严格依法行政机制。不得办理被认定为闲置土地的国有建设用地使用权转让、出租、抵押、变更登记和建筑工程规划等手续；住建部门停止办理项目施工准建手续；市场监管部门不予办理股权转让；应急部门不予办理相应手续；供电供水部门配合执法部门查处违规用水、用电行为；金融部门根据规定严格执行信贷政策。

5.建立“黑名单”制度。限制企业其及股东今后参与土地市场交易活动。

七、工作要求

（一）统一思想，提高认识

开展专项行动工作对加强节约集约利用土地，提高土地利用率，缓解土地资源紧缺，拓展经济社会发展空间，实现经济可持续发展具有十分重要意义，各单位要从贯彻落实土地资源要素配置，建设资源节约型社会的高度，进一步增强做好这项工作的责任感和紧迫感，尽快成立专班，制定专项行动处置措施，集中力量，切实把整治工作抓实抓好，确保行动工作取得实效。

（二）精心组织，加快推进

各乡镇（开发区）要按照这次专项行动工作的统一部署，切实加强组织领导，认真部署，精心组织实施。要制定全面细致的工作计划，突出工作重点，有序开展专项行动工作，同时要加强对专项行动处置的材料汇总，建立工作动态完成监控数据，及时发现新情况和工作中存在的问题，并制定切实可行、操作性强的措施，确保专项行动工作有序开展和顺利推进。

（三）形成合力，狠抓落实

县自然资源局、工信局、财政局和税务局要及时做好指导服务、协助推进工作，各乡镇（开发区）及有关部门要按照各自的职责，制定责任清单，积极主动抓好落实。专项行动工作实行星期报告制度，各乡镇（开发区）提交专项行动工作进展情况，于每星期日前将专项行动工作开展情况报送县专项行动工作办公室，联系人：方震，联系方式:13606991146。

附件：1.云霄县用地扩容增效（低效用地再开发）行动工作领导小组名单

2.云霄县用地扩容增效（低效用地再开发）行动工作考评细则

3.低效用地认定标准